Đã hơn một năm kể diễn ra từ thống
nhất 4520/QĐ-UBND (QĐ 4520) của UBND TP về việc thông qua Đề án
giá dịch vụ nhà chung cư và mức trần giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội
được ban hành.
Văn bản này ra đời đã cung cấp thông
báo, làm cho rõ hơn về các nội dung trong quản lý, vận hành
nhà chung cư. Ngoài ra, trong những cuộc tranh cãi "nảy lửa"
giữa các bên về phí dịch vụ tại nhiều chung cư, QĐ 4520 được dẫn ra
như một nguyên nhân làm cho phát sinh mâu thuẫn. Để tìm
hiểu rõ hơn về những vấn đề liên quan đến QĐ 4520 nói
riêng cũng như vấn đề phí dịch vụ chung cư nói chung, phóng viên báo Kinh tế
& đô thị đã với cuộc trao đổi với ông Trần Hợp
Dũng, Trưởng phòng Quản lý kinh tế, Sở Xây dựng Hà Nội (ảnh bên).
Mức giá trần dịch vụ nhà chung cư đã được nhắc đến tại đông
đảo cuộc tranh cãi về phí chung cư, có lẽ ngay trong khoảng cái
danh - "giá trần" - đã làm việc áp dụng trở
thành rắc rối?
Liên quan tới Thông tư 37 về giá dịch vụ
nhà chung cư, Sở Xây dựng đã từng với văn bản góp ý rằng
"khung" không chuẩn mà "trần" cũng chưa phù hợp. Nên để
vận hành những quan hệ theo cơ chế thị phần. Theo Nghị định
71, khi có tranh chấp xảy ra, không được thu phí dịch vụ chung cư cao hơn
giá vì UBND tỉnh giấc, TP quy định. Vô hình chung, quy định này
đã đưa ra một rào cản. Liệu 1 tỉnh giấc,
TP mang thể quy định được giá dịch vụ cho số đông những loại
chung cư hay không? Câu trả lời là không! "Trần" rất vô lý
nhưng nếu đưa ra "khung" mà quá rộng (đáp ứng được những mức
giá dịch vụ trong khoảng thấp nhất đến cao nhất) cũng gây
khó khăn cho người áp dụng.
Các chung cư cao tầng vẫn
chưa mang được giải pháp quản lý thích hợp.Ảnh: Thanh Hải
Thông tư 37 là chính sách chuyên dụng cho đại phần lớn người dân trong giá dịch vụ nhà chung cư
Ý nghĩa của Thông tư 37 là chính sách chuyên dụng
cho đại phần lớn người dân. Khi xây dựng QĐ 4520, Hà Nội
đã đưa ra các dịch vụ thiết yếu như thang máy, vệ sinh, chiếu sáng, bảo
vệ… Nhưng thực tiễn, dịch vụ ở các chung cư rất khác biệt. có nơi
lễ tân hưởng lương 3 triệu đồng/tháng, nhưng cũng mang nơi lễ tân hưởng
lương 6 triệu đồng/tháng - đó là chuyện hết sức bình thường. Khu vực lễ tân
cũng sở hữu sự khác biệt. Có ghế ngồi chờ, có tranh
ảnh treo, sở hữu đèn chùm… như ở Golden Weslake, Ciputra,
Keangnam. Làm sao mang thể buộc những tòa nhà
khác cũng phải thực hiện như vậy. Bên cạnh đó vẫn có một số dự án áp dụng như vinhomes nguyễn trãi.
Việc xây dựng QĐ 4520 là nhắm vào đối tượng thiết thực
nhất, đó là những dịch vụ thiết yếu, trong đó mang nói
rõ, nếu như chung cư với các dịch vụ khác (bao gồm cả
tần suất) thì giá sẽ tính khác. Tuân theo quy định của pháp luật, những thức
giấc, TP phải chấp hành việc ban hành giá trần hoặc khung giá dịch vụ
chung cư. Nhưng chỉ ra các vấn đề không thích hợp, bất cập cũng
là phận sự của cơ quan quản lý, cơ quan tham mưu. Trong Đề án của Hà
Nội cũng đã chỉ ra những vấn đề bất cập. vì vậy, Sở Xây dựng đã
đề xuất áp dụng mức giá quy định tại QĐ 4520 trong một năm và phải tiếp
tục khảo sát và hoàn thiện Đề án.
Những Công trình đầu tư xây dựng vào
thời điểm khác nhau, áp dụng những quy định khác nhau, bởi thế những khuyến
mãi được hưởng cũng như nghĩa vụ của chủ đầu
tư, lợi quyền của người dân mỗi nơi 1 khác?
Năm 2011, Sở Xây dựng đã mang văn bản chỉ
ra gần như nguyên nhân làm nhiều văn bản liên quan đến nhà
chung cư như Thông tư 37, quyết định 08, Nghị định 71… chưa phù
hợp thực tiễn. Do quá trình chấp hành Công trình, liên
quan đến các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật đầu
tư, Luật Dân sự nên ở mỗi đường phố, mỗi Dự án lại với những khác
biệt. Thậm chí ở cộng 1 Dự án nhưng giai đoạn triển
khai, chấp hành khác nhau cũng chịu tác động của các chính
sách khác nhau. Có Dự án được lợi chính sách miễn tiền sử dụng
đất. sở hữu Dự án tuân thủ theo thống nhất 123 của
UBND TP, liên quan đến điều tiết trách nhiệm tài chính của
chủ tập trung đầu tư đối mang TP nhưng đồng thời trao cho
chủ đầu tư quyền quản lý, sử dụng tầng một. Tới thời
điểm này, sở hữu các diện tích trong nhiều chung cư còn chưa
rõ. Các Công trình được giảm giá về tiền sử dụng đất,
chủ tập trung đầu tư hay người dân được hưởng cũng chưa rõ.
Giá dịch vụ nhà chung cư không chỉ là bù đắp mà người dân phải được chia quyền lợi thu được từ việc sử dụng phần có chung
Việc sử dụng, khai thác các tầng khoa
học, tầng áp mái cũng là vấn đề. Phần diện tích này tại nhiều Công
trình đang được chủ tập trung đầu tư kinh doanh, khai thác
vào những mục đích khác như: văn phòng, nhà hàng… Cho dù Công
trình tập trung đầu tư xây dựng vào thời điểm nào, về bản chất tầng khoa
học dùng để dùng cho mục đích chung của toàn tòa nhà (sở hữu
chung). Thông tư 37 quy định là chủ đầu tư phải sử dụng nguồn lực thu
được trong khoảng những phần mang chung để bù đắp vào
dịch vụ quản lý chung cư. Sòng phẳng ra, không chỉ là bù đắp mà người dân phải
được chia quyền lợi thu được từ việc sử dụng phần có chung.
Tòa nhà CT5 đô thị mới Mỹ Đình, từ Liêm.Ảnh:
Hải Linh
Lúc xảy ra tranh chấp trong các chung
cư, người dân luôn yêu cầu cơ quan quản lý phải đứng ra làm
cho trọng tài. Thực tế cho thấy, dù cơ quan quản
lý có vào cuộc thì những tranh chấp vẫn khó sở hữu hồi
kết. Vậy cốt lõi của vấn đề là gì?
Đã xuất hiện quan điểm cho rằng, cần
phải sở hữu Luật Chung cư. Rõ ràng, quan hệ trong nhà chung cư là
quan hệ dân sự, mà nhà chung cư lại là 1 sản phẩm vô cùng đặc
thù. Giả dụ không mang một luật chuyên ngành để quản
lý những quan hệ phát sinh trong sử dụng, quản lý, vận hành nhà chung
cư thì không thể đáp ứng được. Những Nghị định, thông tư về
nhà ở cũng đều phải phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Dân
sự. Tranh chấp dân sự không đáp ứng được phải đưa nhau ra tòa hoặc đáp
ứng bằng cơ chế trung gian như trọng tài, kiểm toán…, cơ quan quản lý Nhà
nước không thể xử lý các tranh chấp dân sự được.
Về phía người dân, vấn đề cốt lõi nằm ở ý thức cũng
như thói quen sinh hoạt. Anh vào nhà chung cư sống anh phải được đào tạo,
như người muốn lái xe ô tô phải với bằng. Sống trong chung cư
là 1 "cộng cư", hành động của 1 người mang thể khiến ảnh
hưởng tới đông đảo hoặc rất nhiều những hộ dân sống
trong đó. Nếu như mang sự hiểu biết, tác phong, hành vi
"chuyên nghiệp", hướng đến một cùng đồng chung,
thì những mâu thuẫn trong nhà chung cư rất dễ giải quyết. Về
phía chủ ưu tiên đầu tư, vấn đề cốt lõi là tính minh bạch. Một là
dự toán nhà chung cư, lý do gì không gửi cho những hộ dân?
Sau lúc mang QĐ 4520, Sở Xây dựng đã với hướng dẫn chỉ
định, đôn đốc chủ tập trung đầu tư phải minh bạch dự
toán. 2 là, không minh bạch về quá trình tuân thủ Dự án.
Chính sự không minh bạch đó làm cho các hộ dân phải đi khiếu kiện.
Mức giá đưa ra tại QĐ 4520 chỉ là cái cớ lúc xảy ra bất đồng. Vấn đề
là tầng hầm gửi xe, tầng 1…, là sở hữu luôn tiện ích bên ngoài
tòa nhà, là việc bóc tách điện sử dụng cho phần Dự án dịch vụ mà chủ tập
trung đầu tư cho thuê mang phần chung cư…
Trở lại mang QĐ 4520, thành công nhất của
văn bản này là cơ sở vật chất để người dân nắm được thông
báo dần tiến tới minh bạch trong quản lý, cung ứng dịch
vụ chung cư, giải quyết nhu cầu chính đáng của người dân cũng
như lợi quyền hợp pháp của đơn vị cung cấp dịch vụ. Trước lúc có quyết
định này, người dân khó mang thể biết được giá dịch vụ chung cư
cụ thể bao gồm những gì. Nhưng lúc sở hữu QĐ 4520, người
dân với thể hiểu rõ vì sao lại có mức giá 4.000 đồng. Giả
dụ đọc kỹ, đích thực cầu thị thì cả hai phía, người
dân và chủ tập trung đầu tư (đơn vị quản lý chung cư), đều hiểu rằng,
đưa ra mức giá 4.000 đồng không với nghĩa ấn định giá dịch vụ chung
cư phải là 4.000 đồng.
Xin cảm ơn ông!
Đăng nhận xét