Theo nhận định
của nhiều chuyên gia, các cuộc tranh cãi về phí dịch vụ chung
cư với thể kéo dài do hành lang pháp lý quy định vấn đề này
vẫn còn lỏng lẻo. Theo quy định pháp luật, để chấm dứt tình trạng này, phải thành lập Ban quản trị tòa nhà.
Lập Ban quản trị: chờ cuộc “rượt đuổi” giữa các đối tác
 |
| hình minh hoạ |
Mô hình quản lý và thu phí dịch vụ chung cư với 3 dạng: những chủ tập
trung đầu tư tự quản lý chung cư; chủ ưu tiên đầu tư thuê hoặc
thành lập 1 DN quản lý chung cư; ban đại diện các hộ dân tự
quản lý hoặc thuê doanh nghiệp quản lý chung cư. Trước khi bàn giao
căn hộ, chủ ưu tiên đầu tư thường tự quản lý, vận hành chung cư.
Giai đoạn “căng thẳng” thường bắt nguồn sau khi các hộ
dân đã an cư chỗ ở, và chủ đầu tư/ban quản lý tòa nhà khởi đầu tính
toán chuyện lỗ lãi trong phân phối dịch vụ chung cư và bùng phát lúc các cơ
quan đó tăng phí dịch vụ. Cư dân phản ứng bằng nhiều cách, như không
đóng phí, biểu tình…, còn ban quản lý tòa nhà “trả đũa” bằng cách cắt dịch vụ
thiết yếu như thang máy, điện, nước, thu gom rác thải, giám sát bảo vệ…
Theo quy định của pháp luật, mỗi tòa chung cư khi sở hữu trên
50% tổng số căn hộ mang người ở thì phải bầu ra BQT để đại diện bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ mang và các người
sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Thực tại cho thấy, việc chấp hành bầu Ban quản trị chung
cư không phải thuận lợi, và đa phần chung cư ở Hà Nội chưa thành lập được
Ban quản trị, bởi cả chủ đầu tư và người dân còn “rượt đuổi”
nhau, và bên này còn “dè chừng” bên kia.
Ở nhiều chung cư, Ban quản lý là một đơn vị của chủ ưu
tiên đầu tư, đảm nhận nghĩa vụ của Ban quản trị và người dân không
“tâm phục” do nghĩ rằng lúc đó Ban quản trị chỉ bảo vệ lợi
ích của chủ tập trung đầu tư. Đặc biệt, tại Vinhomes Nguyễn Trãi thì ban quản lý được kiểm duyệt một cách kĩ lưỡng.
Phân rõ phần chung – phần riêng
Ở một góc độ khác, việc chưa phân định rõ phần chung, phần
riêng trong tòa nhà chung cư cũng là nguyên nhân tiềm tàng gây
nên mâu thuẫn.
Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cư năm 2008 của Bộ Xây dựng
quy định liệt kê phần sở hữu chung là: “Phần còn lại của nhà chung cư
ngoài phần thuộc với riêng. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang
bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tường chịu lực, tường bao, sàn,
mái, sân thượng, hành lang, thang máy, các con phố thoát hiểm, nơi để
xe, hệ thống cấp điện, nước, gas và những phần khác không thuộc với riêng
của căn hộ nào”.
Bên cạnh đó, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt là tài sản
chung hay riêng thì chưa được luật liệt kê. Khi mà đó, đã sở hữu nhiều
vụ tranh chấp về nhu cầu tất yếu mà người sống trong chung cư phải sử dụng là tầng
hầm để xe. Thực tiễn để sử dụng được hầm để xe, rất nhiều chủ
căn hộ phải thương lượng sở hữu chủ đầu tư để thuê lại và
phải chịu mức giá bất lợi.
Theo luật sư Phan Trung Hoài (Đoàn Luật sư TP.HCM), quy định về mang chung
trong nhà chung cư phải được xây dựng lại cho cụ thể, dễ hiểu để tránh tranh chấp
phát sinh. chẳng hạn, ngoài hầm để xe thì phần khuôn viên được coi là có chung
nhưng chủ ưu tiên đầu tư biến thành căng tin để kinh doanh
thì đáp ứng ra sao?. Hoặc chủ ưu tiên đầu tư tự ý cải tạo tầng
thượng chung cư thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến của các hộ
dân...
Việc thu phí dịch vụ tính trên đơn vị m2 diện tích căn hộ cũng tạo
ra nhiều tranh cãi, do đối tượng hưởng dịch vụ là người ở trong
căn hộ chứ không phải bản thân căn hộ. Cho nên, gia đình 3 người ở trong
căn hộ 100m2 phải đóng phí dịch vụ lớn hơn so sở hữu hộ gia
đình 7 người trong căn hộ diện tích 60m2 là điều không thích hợp.
Một Luật chung cư đang được trông mong sẽ là hành lang
pháp lý quan trọng để giải quyết các vấn đề liên
quan tới chung cư nói chung, phí dịch vụ chung cư nói riêng.
Đăng nhận xét