Sự khác biệt bảo trì chung cư và phí quản lý vận hành

Trên 1 số báo và trang tin điện tử có đăng bài viết “Tranh chấp chung cư: Cái sảy nảy cái ung”, trong đó với đề cập đến vấn đề chủ tập trung đầu tư không bàn giao khoản phí bảo trì cho cư dân dẫn tới việc những dịch vụ quản lý tại chung cư bị ngừng cung cấp.

Các dịch vụ  tại chung cư được vận hành, cung cấp bằng kinh phí bảo trì. 

hình minh hoạ

Đây là một nhận định không xác thực về mặt pháp lý và có thể gây nhầm lẫn cũng như có thể dẫn đến những hành xử không đúng trong những tranh chấp giữa phí dịch vụ chung cư. Do đó, sau bài viết này, người viết kì vọng sẽ cung ứng cho người đọc các thông tin chuẩn xác nhất về phí quản lý vận hành và phí bảo trì, nguồn đóng góp cũng như phạm vi sử dụng của hai loại phí này.

Xét về phạm vi sử dụng

Phí quản lý vận hành nhà chung cư cần phải được hiểu là khoản phí để phục vụ cho hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Cụ thể, khoản 1 Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo thỏa thuận số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng quy định “Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: (a) Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công tuân thủ các dịch vụ cho nhà chung cư; các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và những chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, vật dụng khác) thuộc phần có chung trong nhà chung cư; (b) Chi phí phụ cấp nghĩa vụ cho những thành viên Ban quản trị và các chi phí thích hợp khác dùng cho cho hoạt động của Ban quản trị.” Những chi phí này được kiểm định qua nhiều dự án cao cấp của vinhomes điển hình như vinhomes nguyễn trãi.

Kh đó, phí bảo trì phải được hiểu là khoản phí dùng để chuyên dụng cho cho công tác bảo trì phần có chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, theo Điều 6 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì “Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa bé, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì được chấp hành theo quy định tại Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì Công trình xây dựng.”

Như vậy, xét về nguyên tắc, phí quản lý vận hành nhà chung cư và phí bảo trì nhà chung cư là 2 khoản phí hoàn toàn độc lập, được chuyên dụng cho các mục đích khác nhau. Trên thực tế, chủ tập trung đầu tư (trong thời gian Ban quản trị chưa được thành lập) và Ban quản trị (sau lúc được thành lập) sẽ phải lập ra hai tài khoản khác nhau để quản lý 2 khoản phí nêu trên. Mỗi tài khoản sẽ được quản lý theo các cơ chế đặc thù, giả sử, Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì sở hữu hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban quản trị và một thành viên do Ban quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ bởi gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.
xem thêm: GIỚI THIỆU CÁC KHÁCH SẠN GIÁ RẺ TẠI PHÚ QUỐC

Và về nguồn đóng góp

Khoản phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được xác định và đóng theo định kỳ vì các chủ sở hữu/sử dụng những diện tích riêng trong nhà chung cư (tùy sự thống nhất giữa chủ tập trung đầu tư và cư dân hoặc theo sự quyết định của Hội nghị nhà chung cư/Ban quản trị sau lúc Ban quản trị được thành lập) trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư sinh hoạt bình thường. Khoản phí quản lý vận hành này theo đó với thể biến động, gia tăng hay giảm theo từng thời kỳ căn cứ vào mức tiêu hao các dịch vụ tiêu thụ, phí dịch vụ thuê đơn vị quản lý vận hành …
xem thêm: KHÁCH SẠN HÀ NỘI PHÚ QUỐC Ở ĐÂU?

Khi đó, phí bảo trì là khoản phí cố định được xác định bằng 2% giá trị hiệp đồng chưa bao gồm thuế giá trị tăng. Trường hợp kinh phí bảo trì này không đủ để chấp hành bảo trì phần có chung thì những chủ mang nhà chung cư mang nghĩa vụ đóng góp bổ xung kinh phí tương ứng mang phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ với.

Xem thêm: Phí dịch vụ chung cư quan tâm lớn của các gia đình