Ngày 17-2, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ông Nguyễn
Quốc Tuấn cho biết, Sở Xây dựng đã đưa ra 4 biện pháp giá dịch vụ nhà
chung cư để các quận huyện, sở ngành liên quan cho ý kiến trước lúc chính
thức trình UBND TP xem xét, phê chuẩn.
Chưa tìm ra phương thức giá dịch vụ chung
cư khả thi để giảm nhẹ tranh chấp (Ảnh minh họa)
Nên tôn trọng quy luật thị trường
4 hình thức giá dịch vụ, giá trần vẫn là mức giá với tính áp đặt, do thuộc tính của dịch vụ luôn phải tuân theo quy luật của thị phần
Ở phương pháp 1, TP sẽ công bố khung giá đồng thời kèm theo phụ lục về các mức
giá khác nhau gắn sở hữu tần suất, chất lượng, của một số
loại nhà chung cư đã khảo sát. Ông Nguyễn Quốc Tuấn nghĩ rằng, phương
pháp Nhà nước quy định khung giá là chưa thích hợp sở hữu quy
luật thị trường, không khuyến khích sự thoả thuận. Bổ xung vào
đó, khoảng cách giá sẽ rất to lớn, cho nên, khi áp dụng hoặc với tranh
chấp xảy ra thì mức giá áp để tính cho từng toà nhà cụ thể sẽ rất khó khăn để thực
hiện. Không những thế, giá sàn và giá trần trong khung giá cũng chưa thể
phản ánh hết được những mức giá trên thực tiễn. Đặc thù, giá
trần vẫn là mức giá với tính áp đặt, do thuộc tính của
dịch vụ luôn phải tuân theo quy luật của thị phần, trong đó, nguyên tố nhu
cầu của người sử dụng và năng lực của đơn vị phân phối là định tính.
Tại cách thức hai, TP chỉ công bố những mức phí dịch vụ chung cư phổ biến để các tổ chức, cá nhân liên quan biết tham khảo. Trường hợp với tranh chấp xảy ra, UBND quận, huyện sẽ thỏa thuận áp dụng mức giá tương ứng hoặc gần sát có tòa nhà sở hữu dịch vụ được biểu thị. Sở Xây dựng cho rằng, biện pháp này khắc phục được tối đa những vướng mắc về giá dịch vụ nhà chung cư, tạo điều kiện để những tổ chức, tư nhân thương thảo, thống nhất theo đúng quy luật thị phần và quy định tại Bộ luật Dân sự. Khi mà đó, Nhà nước vẫn biểu thị chức năng hướng dẫn, phân phối thông báo minh bạch, công khai để những tổ chức, cá nhân mang liên quan tham khảo vận dụng. Trường hợp sở hữu tranh chấp xảy ra, vẫn mang mức giá để đáp ứng tranh chấp. Điều đáng nói là phương hướng này lại nằm ngoài... hướng dẫn của Thông tư số 37/TT-BXD của Bộ Xây dựng! Thông tư áp dụng này cũng phần nào ảnh hưởng đến các dự án của vingroup và điển hình là dự án vinhomes nguyễn trãi sắp tới.
Ở phương hướng 3, TP sẽ không ban hành giá dịch vụ nhà chung cư. Lập luận ở đây, như Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã nêu, là “việc ban hành giá dịch vụ nhà chung cư để khống chế mức trần là không cần thiết, không phù hợp quy luật thị phần. Đây là giao dịch dân sự về sử dụng dịch vụ nhà chung cư, do đó giá dịch vụ là giá thỏa thuận”. Tuy cơ quan quản lý sẽ “nhàn rỗi” hơn ở phương án này, song người dân thiếu hụt thông báo để tham khảo, sẽ dễ bị ép giá. Cuối cùng, ở phương án 4, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất, giữ nguyên những nội dung đầu tiên biện pháp giá dịch vụ hiện hành, chỉ điều chỉnh các mức giá cho thích hợp với thời điểm hiện tại.
Còn nhiều bất hợp lý
Trên công trình thực tại giải quyết những tranh chấp tại hàng loạt Dự án (Keangnam, Golden West Lake, 57 Láng Hạ, 88 Láng Hạ, Bitexco Mỹ Đình - Mễ Trì, 96 Định Công...) và ý kiến góp ý của những đơn vị liên quan, ông Nguyễn Quốc Tuấn nói: “Sở Xây dựng nhận thấy phương pháp 2 là khả thi nhất”.
xem thêm: DỰ ÁN NGHỈ DƯỠNG ĐẲNG CẤP CONDOTEL PHÚ QUỐC
Tại cách thức hai, TP chỉ công bố những mức phí dịch vụ chung cư phổ biến để các tổ chức, cá nhân liên quan biết tham khảo. Trường hợp với tranh chấp xảy ra, UBND quận, huyện sẽ thỏa thuận áp dụng mức giá tương ứng hoặc gần sát có tòa nhà sở hữu dịch vụ được biểu thị. Sở Xây dựng cho rằng, biện pháp này khắc phục được tối đa những vướng mắc về giá dịch vụ nhà chung cư, tạo điều kiện để những tổ chức, tư nhân thương thảo, thống nhất theo đúng quy luật thị phần và quy định tại Bộ luật Dân sự. Khi mà đó, Nhà nước vẫn biểu thị chức năng hướng dẫn, phân phối thông báo minh bạch, công khai để những tổ chức, cá nhân mang liên quan tham khảo vận dụng. Trường hợp sở hữu tranh chấp xảy ra, vẫn mang mức giá để đáp ứng tranh chấp. Điều đáng nói là phương hướng này lại nằm ngoài... hướng dẫn của Thông tư số 37/TT-BXD của Bộ Xây dựng! Thông tư áp dụng này cũng phần nào ảnh hưởng đến các dự án của vingroup và điển hình là dự án vinhomes nguyễn trãi sắp tới.
Ở phương hướng 3, TP sẽ không ban hành giá dịch vụ nhà chung cư. Lập luận ở đây, như Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã nêu, là “việc ban hành giá dịch vụ nhà chung cư để khống chế mức trần là không cần thiết, không phù hợp quy luật thị phần. Đây là giao dịch dân sự về sử dụng dịch vụ nhà chung cư, do đó giá dịch vụ là giá thỏa thuận”. Tuy cơ quan quản lý sẽ “nhàn rỗi” hơn ở phương án này, song người dân thiếu hụt thông báo để tham khảo, sẽ dễ bị ép giá. Cuối cùng, ở phương án 4, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất, giữ nguyên những nội dung đầu tiên biện pháp giá dịch vụ hiện hành, chỉ điều chỉnh các mức giá cho thích hợp với thời điểm hiện tại.
Còn nhiều bất hợp lý
Trên công trình thực tại giải quyết những tranh chấp tại hàng loạt Dự án (Keangnam, Golden West Lake, 57 Láng Hạ, 88 Láng Hạ, Bitexco Mỹ Đình - Mễ Trì, 96 Định Công...) và ý kiến góp ý của những đơn vị liên quan, ông Nguyễn Quốc Tuấn nói: “Sở Xây dựng nhận thấy phương pháp 2 là khả thi nhất”.
xem thêm: DỰ ÁN NGHỈ DƯỠNG ĐẲNG CẤP CONDOTEL PHÚ QUỐC
4 hình thức giá dịch vụ, hiểu theo phí dịch vụ như hiện giờ thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, vì chi phí đầu tư chỗ trông giữ xe là rất to lớn dẫn đến giá trông giữ cao
Cùng với việc đưa ra những phương hướng giá dịch vụ, Sở
Xây dựng Hà Nội cũng phát hiện nhiều điểm bất phù hợp trong chính
sách quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay. Cụ thể, Điều 50, Nghị định
71 quy định, các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư,
kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ô tô không được cao hơn mức giá dịch vụ bởi UBND
cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các đối tác sở hữu thỏa
thuận khác. Sở Xây dựng cho rằng, quy định này chưa phù họp với thực
tại bởi vì “không thể quy định hết những chi phí dịch vụ bởi
vì tính chất của dịch vụ rất phổ biến, đồng thời định giá của sản
phẩm định tính là rất khó khăn. Ví như quy định không cao hơn mức
giá bởi UBND cấp tỉnh giấc quy định (hiểu là giá trần) thì
việc xác định giá trần để khống chế quan hệ dân sự trong cung cấp dịch
vụ là không khả thi”. Theo Sở Xây dựng, bởi UBND cấp thức giấc quy
định mức phí trông giữ xe ô tô, không quy định mức phí dịch vụ, nên nếu hiểu
theo phí dịch vụ như hiện giờ thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, vì chi
phí đầu tư chỗ trông giữ xe là rất to lớn dẫn đến giá
trông giữ cao.
xem thêm: Cơ hội sinh lời khi đầu tư Condotel Phú Quốc
Ông Nguyễn Quốc Tuấn nêu ví dụ: “Chi phí tập trung đầu tư xây dựng chỗ đỗ xe tại tầng hầm của các nhà chung cư quy mô to lớn phụ thuộc vào mức độ tập trung đầu tư, chất lượng dịch vụ cung ứng (camera an ninh, rửa xe, bảo hiểm...). Vì thế, nếu như chỉ tính theo quy định về phí và lệ phí sẽ không khuyến khích được việc ưu tiên đầu tư xây dựng chỗ đỗ xe, đặc thù là tại khu vực nội thành. Do vậy, Sở Xây dựng kiến nghị cho phép thu chi phí cho phần tập trung đầu tư xây dựng chỗ đỗ xe theo mức độ tiện thể nghi và chất lượng dịch vụ phân phối theo thỏa thuận giao kèo giữa những bên”.
xem thêm: Cơ hội sinh lời khi đầu tư Condotel Phú Quốc
Ông Nguyễn Quốc Tuấn nêu ví dụ: “Chi phí tập trung đầu tư xây dựng chỗ đỗ xe tại tầng hầm của các nhà chung cư quy mô to lớn phụ thuộc vào mức độ tập trung đầu tư, chất lượng dịch vụ cung ứng (camera an ninh, rửa xe, bảo hiểm...). Vì thế, nếu như chỉ tính theo quy định về phí và lệ phí sẽ không khuyến khích được việc ưu tiên đầu tư xây dựng chỗ đỗ xe, đặc thù là tại khu vực nội thành. Do vậy, Sở Xây dựng kiến nghị cho phép thu chi phí cho phần tập trung đầu tư xây dựng chỗ đỗ xe theo mức độ tiện thể nghi và chất lượng dịch vụ phân phối theo thỏa thuận giao kèo giữa những bên”.
Đăng nhận xét