Theo kế hoạch, giá dịch vụ nhà chung cư áp dụng cho
địa bàn TP Hà Nội sẽ được ban hành và áp dụng trong quý II/2013. Đây là vấn đề
hóc búa mà ngay cả các cơ quan quản lý cũng chưa mang tiếng
nói thống nhất.
Sở Xây dựng Hà Nội đã lên 4 phương
pháp và chỉ định những quận, huyện mang ý kiến
đóng góp và đưa ra những đề xuất cụ thể. Trong từng phương hướng,
Sở đã làm cho rõ các ưu, nhược điểm. ngoài ra, điều dễ
nhận thấy là biện pháp có nhiều điểm cộng, được đánh
giá là phù hợp mang tình hình thực tế lại sở
hữu nhược điểm là "lệch" hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Bãi trông giữ xe tại C7 Trung Hòa - Nhân Chính.Ảnh:
Quỳnh Anh
Nhà nước quy định khung giá dịch vụ nhà chung cư là chưa phù hợp có quy luật thị trường, không khuyến khích sự thoả thuận
Phương pháp một, đô thị sẽ công bố
khung giá đồng thời kèm theo phụ lục về những mức giá khác nhau gắn sở
hữu tần suất, chất lượng, của 1 số loại nhà chung cư đã khảo
sát. Đây là phương thức chấp hành đúng theo hướng dẫn Thông tư số
37/TT-BXD của Bộ Xây dựng nhưng với khá nhiều nhược điểm. Ông Nguyễn
Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng giám định, để cơ quan quản lý Nhà nước
quy định khung giá là chưa phù hợp có quy luật thị trường,
không khuyến khích sự thoả thuận. Tăng cường vào đó, khoảng cách giá
sẽ rất to lớn, cho nên, lúc áp dụng hoặc với tranh
chấp xảy ra thì mức giá áp để tính cho từng toà nhà cụ thể sẽ rất khó khăn để tuân
thủ. Giá sàn và giá trần trong khung giá phí dịch vụ chung cư cũng chưa thể phản ánh hết được những mức
giá trên thực tế. Hơn nữa, giá trần vẫn là mức giá với tính áp đặt, bởi thuộc
tính của dịch vụ luôn phải tuân theo quy luật của thị trường, trong
đó, nguyên tố nhu cầu của người sử dụng và năng lực của đơn vị cung
ứng là định tính.
Phương thức 2, thị thành chỉ công bố những mức
giá dịch vụ nhà chung cư đa dạng để những tổ chức, tư
nhân liên quan biết tham khảo. Trường hợp với tranh chấp xảy ra,
UBND quận, huyện sẽ thống nhất áp dụng mức giá tương ứng hoặc gần
sát sở hữu tòa nhà mang dịch vụ được trình bày. Sở Xây
dựng cho rằng, phương hướng này khắc phục được tối
đa các vướng mắc về giá dịch vụ nhà chung cư, tạo điều kiện để các tổ
chức, cá nhân thương thảo, thống nhất theo đúng quy luật thị
trường và quy định tại Bộ luật Dân sự. Trong khi đó, Nhà nước vẫn miêu
tả chức năng hướng dẫn, cung ứng thông tin minh bạch,
công khai để các tổ chức, tư nhân có liên quan tham khảo
vận dụng. Trường hợp với tranh chấp xảy ra, vẫn có mức giá
để giải quyết tranh chấp. Trên công trình thực tiễn đáp
ứng các tranh chấp tại hàng loạt Dự án (Keangnam, Golden
West Lake, 57 Láng Hạ, 88 Láng Hạ, Bitexco Mỹ Đình - Mễ Trì, 96 Định Công, vinhomes nguyễn trãi thanh xuân...)
và ý kiến góp ý của các đơn vị liên quan, ông Nguyễn Quốc Tuấn nói:
"Sở Xây dựng nhận thấy cách thức 2 là khả thi nhất". Không
những thế, đây lại là phương án không tuân thủ theo như hướng
dẫn của Bộ Xây dựng.
Phương pháp 3, đô thị sẽ không ban
hành giá dịch vụ nhà chung cư. Đây cũng là biện pháp mà Sở Xây dựng
TP Hồ Chí Minh đề xuất được áp dụng với phân tích: Việc ban hành giá
dịch vụ nhà chung cư để khống chế mức trần là không cần lưu ý,
không phù hợp quy luật thị phần. Đây là giao dịch dân sự về sử dụng
dịch vụ nhà chung cư, bởi thế giá dịch vụ là giá thỏa thuận. Điểm
tốt của biện pháp này là hoàn toàn thích hợp sở hữu quy
luật của thị trường, các cơ quan của Nhà nước không can thiệp
vào việc xác định giá.
Nhược điểm là chưa thực hiện theo hướng dẫn
của Thông tư số 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dụng, còn người dân bởi thiếu thông
báo để tham khảo nên dễ bị "ép" khi thương thảo.
Phương án 4, điều chỉnh giá theo giá tại thời
điểm hiện nay. Theo đó, sẽ giữ nguyên các nội dung đầu
tiên của thống nhất số 4520/QĐ-UBND của TP, nhưng điều chỉnh các mức
giá cho thích hợp sở hữu kết quả khảo sát và giá những hao
phí nhân công, máy, nguyên nhiên vật liệu tại thời điếm ngày nay. Đây
là phương án đơn giản nhất cho việc lên phương pháp nhưng
không khắc phục được các vướng mắc trong thời gian qua.
xem thêm: ĐỊNH NGHĨA CONDOTEL LÀ GÌ?
xem thêm: ĐỊNH NGHĨA CONDOTEL LÀ GÌ?
Giá dịch vụ nhà chung cư với việc xác định giá trần để khống chế quan hệ dân sự trong phân phối dịch vụ là không khả thi
Cùng có việc đưa ra 4 biện
pháp giá dịch vụ, Sở Xây dựng Hà Nội cũng phát hiện nhiều điểm bất thích
hợp trong chính sách quản lý, vận hành nhà chung cư hiện giờ. Đơn cử,
Điều 50, Nghị định 71 quy định, các chi phí dịch vụ lúc sử
dụng nhà chung cư, kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ô tô không được cao hơn mức
giá dịch vụ vì UBND cấp tỉnh giấc quy định, trừ trường hợp các
bên sở hữu thống nhất khác. Sở Xây dựng nghĩ rằng, quy định
này chưa phù họp với thực tại, do "không thể quy định
hết các chi phí dịch vụ do thuộc tính của dịch vụ rất phổ
biến, đồng thời định giá của sản phẩm định tính là rất khó khăn. Giả dụ quy
định không cao hơn mức giá vì UBND cấp thức giấc quy định
(hiểu là giá trần) thì việc xác định giá trần để khống chế quan hệ dân sự
trong phân phối dịch vụ là không khả thi".
Theo Sở Xây dựng, bởi UBND cấp thức
giấc quy định mức phí trông giữ xe ô tô, không quy định mức phí dịch vụ,
nên ví như hiểu theo phí dịch vụ như ngày nay sẽ phát sinh
nhiều tranh chấp, bởi vì chi phí ưu tiên đầu tư chỗ trông
giữ xe rất to lớn, dẫn đến giá trông giữ cao. Điều đáng nói, tại các chung
cư có mâu thuẫn, bất đồng giữa đơn vị quản lý và các hộ
dân, vấn đề vướng mắc nhất nhiều khi không phải ở phí quản lý, vận
hành mà là ở phí dịch vụ trông giữ xe!.
Đăng nhận xét